Налоги при покупке или продаже недвижимости в тайланде

Райская недвижимость или как купить квартиру в Тайланде

Налоги при покупке или продаже недвижимости в Тайланде

Покупка заграничной недвижимости давно стала привычным делом, для одних это рабочая необходимость, для других — способ инвестировать деньги. Раньше большой популярностью пользовались европейские и американские апартаменты, сегодня инвестиционный ветер подул в юго-восточном направлении.

Лидирует страна улыбок — Тайланд. Как стать счастливым обладателем тайской квартиры без лишних трат и юридических сложностей?

Райский выбор — районы для покупки жилья

Бангкок

Столичный город — современный мегаполис контрастов, привлекающий инвесторов всего мира.

Город разделен на районы по отраслям — торговые (Чайна-таун), деловые (Силома), исторические (Раттанакосин), туристические (Пратунам).

Бангкок привлекателен для тех, кто занимается бизнесом в южной стране, здесь развитая инфраструктура и высокая деловая активность.

Для отдыха этот тайский город подходит в меньшей степени.

Выбор жилья и городского района зависит от цели.

Стройка завершится максимум за 2 года, за это время рыночная цена купленной недвижимости вырастет на 5-10%.

В столице самое дорогое жилье, цена квадратного метра зависит от близости к центральной части города и варьируется от 100 до 200 тыс. батов/м². Элитные апартаменты выросли в цене до 315 млн. батов за пентхаус.

Паттайя

Паттайя до сих пор остается самым привлекательным курортом для инвесторов. Туристам чаще всего знакома его шумная центральная часть, которая отличается от других территориальных зон.

Северная часть считается престижным районом с развитой инфраструктурой и богатой зеленью. Здесь можно приобрести кондоминиум на берегу.

Восточная часть Паттайи застроена коттеджными поселками. Стоимость земельных участков не очень высокая, поэтому недвижимость можно найти на любой кошелек. Южный район только начал активно развиваться, застраиваясь новыми объектами.

Постоянное проживание в Центральной Паттайе — сомнительное удовольствие, подходящее для любителей круглосуточных тусовок. Новые кондоминиумы активно строятся, ноу же не на первой линии.

Самым популярным жильем остаются кондоминиумы. Стоимость хорошей квартиры — от 50 тыс. батов/м². Средняя площадь жилья — 30 м². Элитный коттедж на побережье обойдется минимум 100 тыс. батов/ м².

Хуа Хин

Местные жители присвоили курорту «звездный» статус. Шикарные отели, многочисленные торговые центры, поля для гольфа, престижные школы, лучшие рестораны с рыбными яствами.

Это уютный курорт для семейного отдыха с дорогой недвижимостью. Приобрести можно все — от кондоминиума до виллы, выбирая подходящую квадратуру и цену.

Строительством занимаются крупные компании, поэтому рынок недвижимости и инфраструктура быстро развиваются.

Кондоминиумы расположены рядом с пляжами. Квартира-студия обойдется в 2, 5 млн. батов, однокомнатные апартаменты уже дороже — от 4 до 5 млн. батов. Цена квартиры с одной или двумя спальнями — от 8 до 10 млн. батов. Комфортное жилье дешевле 12 млн. батов найти проблематично.

Курортная недвижимость раскупается быстро, поэтому этот тайский уголок привлекателен для инвесторов.

Пхукет

Курортный остров единственный из всех островов соединен с материковой частью автомобильным мостом. По популярности он уступает лишь Паттайе.

Основной вид недвижимости — виллы различной площади. Они представлены отдельными объектами или архитектурными комплексами. 70% вилл все-таки отличаются большой площадью — до 600 м². Их стоимость — от 20 до 50 млн. батов.

Кондоминиумы делятся на виды:

  • многоквартирные — 45-65 тыс. батов/м²;
  • малоквартирные секционные (несколько домов в 2-3 этажа) — от 60 тыс. батов/
  • секционные коттеджного типа (обособленные строения) — от 80 тыс./м².

В поисках тайской недвижимости

Приобретение иностранной недвижимости — рискованный шаг, требующий тщательной подготовки. Речь идет не только о выборе самого объекта, но и законодательных нюансах.

Юридическая подготовка — изучаем права зарубежных покупателей

Способ оформления тайской недвижимости иностранным покупателем зависит от типа объекта, цели покупки и статуса продавца:

  • Кондоминиум — 49% жилой площади может принадлежать иностранному физическому лицу, 51% — тайцам или компаниям, зарегистрированным в Королевстве. Если вы не уложились в выделенную квоту, допускается длительная аренда (30 лет) с возможностью ее продления максимум два раза — в общей сложностью 90 лет.
  • Дом с земельным участком. Иностранный гражданин не имеет право приобретать землю. Поэтому такая покупка считается юридически сложной. Здание оформляется в собственность, а земля под ним — в длительную аренду (30 лет) с возможностью продлить этот срок 2 раза (общий срок аренды 90 лет).

Если недвижимость приобретается юридическим лицом, то ограничений нет. Приобретенная недвижимость в полном объеме фигурирует на балансе компании.

Нужен ли риелтор?

Обращаться за помощью к риелтору или искать объект самостоятельно — дело личное. Но есть ряд факторов, которые стоит учесть:

  • языковой барьер (тайцы не всегда понимают даже идеальный английский, поэтому услуги переводчика понадобятся точно);
  • услуги агента оплачивает продающая сторона (для покупателя они бесплатные);
  • риелтор имеет доступ к полной базе недвижимости;
  • агентство возьмет оформление бумаг на себя полностью, учитывая все требования законодательства.

Всегда есть вероятность нарваться на мошенников, но в Тайланде она гораздо ниже. Чаще это случается, если покупка оформляется удаленно из другой страны.

Рыночные предложения

Риелтор может лишь предложить варианты, окончательное решение за покупателем.

Прежде чем озадачивать агента или самостоятельно заняться поиском, ответьте для себя на ключевые вопросы:

  • Сколько вы готовы заплатить?
  • Какова цель покупки?
  • Какой район вы предпочитаете?
  • Нужны ли дополнительные удобства?
  • Какое жилье вы хотите — первичное или вторичное?

Определившись, изучите цены на недвижимость в интересующем районе на сайтах-агрегаторах. Покажите своему агенту понравившийся вариант, чтобы он имел представление о том, что ему искать.

Документальные нюансы

Оформление сделки занимает от одного месяца до года. На срок влияет степень готовности покупаемого объекта.

Резервирование объекта — составляется резервационный договор между участниками сделки, отражающий полную информацию о ней. В этот же момент покупатель обязан внести задаток (1% от общей стоимости), чтобы объект был снят продавцом с торгов.

При любом исходе сделки, эта сумма не возвращается, если вина за срыв сделки продающей стороны не будет доказана.

Предварительный договор — подписывается через 2 недели после резервирования объекта. К нему прилагаются прочие идентифицирующие документы. Договор содержит полную информацию о сделке и обладает юридической силой. Его несоблюдение чревато штрафными мерами и обращением в суд.

Все сделки проходят регистрацию в местном земельном департаменте. Документооборот ведется полностью на тайском языке, так как специалисты плохо владеют английским. Иностранцы обращаются в ведомство в сопровождении тайского представителя.

При покупке квартиры новый обладатель получает на руки пакет документов:

  • договор купли-продажи на тайском языке стандартной формы (ФИО владельца, информация об объекте, государственные печати и подписи ответственных лиц);
  • домовая книга с указанием адреса квартиры и другими сведениями о ней;
  • свидетельство на землю (иностранец становится долевым собственником придомовой земли, пропорционально площади купленного объекта).

Подводные камни

Приобретение недвижимости в Тайланде имеет ряд сложностей, к которым нужно заранее подготовиться:

  • Оформление сделки потребует дополнительных расходов — до 3% от общей стоимости объекта. А дополнительные услуги юриста обойдутся в сумму 300$.
  • Приобретение недвижимости в Королевстве не поможет получить вид на жительство. Такой практики в стране нет, хотя в Тайланде применяется самый демократичный визовый режим.
  • Продать купленную недвижимость будет сложнее, так как предложение значительно превышает спрос на тайском рынке недвижимости.
  • Рекламируя покупку объектов в Тайланде, продавцы сильно преувеличивают ее выгодность, если речь идет о вложении инвестиций. Стоит все как следует подсчитать.
  • Для открытия счета в тайском банке нужна действующая виза, сам процесс проблематичен — банки ввели дополнительный правила для иностранцев с целью повышения финансовой безопасности.

Отзывы

В стране улыбок проживает много иностранцев, многие из которых являются собственниками тайской недвижимости. Процедура покупки активно обсуждается в сети, на форумах можно найти нужные советы и рекомендации. Приведем отзывы некоторых пользователей.

Василий:

Елена:

Роман

Если подойти к покупке недвижимости в Тайланде серьезно, то процедура окажется не такой уж и сложной. Только от вас зависит, что принесет новое жилье — деньги, радость или разочарование.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/zhilje-za-granicej/kak-kupit-kvartiru-v-tajlande.html

Вопросы-ответы

Вопросы-ответы

Nikita Shcherbina

Суббота Июль 22nd, 2017

К нам часто обращаются с вопросами о правилах владения и покупки недвижимости в Тайланде, о связанных с этим налогах, сборах и текущих расходах на содержание, о порядке оплаты стоимости квартиры, вариантах длительного проживания в стране и т.д.

Мы постарались собрать самые популярные вопросы на этой странице и дать на них четкие и понятные ответы. Если после прочтения данных ответов у вас все еще остались вопросы, пожалуйста, напишите их в специальной форме на этой странице. Мы постараемся быстро и полно на них ответить.

Почему выгодно покупать недвижимость в Тайланде?

В невероятно многообразном рынке недвижимости Тайланда, где практически все новые объекты создаются лучшими специалистами по проектам международно признанных архитекторов, покупка иностранцами недвижимости является самым простым и безопасным способом комфортно проживать в этой благодатной стране и одновременно иметь выгодные инвестиции.

До недавних пор основными покупателями недвижимости являлись граждане Великобритании, США, Германии, Швеции, Норвегии. Несколько лет назад к ним прибавились россияне, с тех пор рост числа наших соотечественников, желающих приобрести недвижимость в Тайланде, ежегодно бьет рекорды других стран, увеличиваясь в геометрической прогрессии.

Стоит заметить, что все многоэтажные дома, виллы, особняки очень аккуратно вписаны в природный пейзаж и существуют в полной гармонии с природой. Очень много внимания при строительстве уделено комфорту и экологии с тем, чтобы человек чувствовал себя в безопасности.

Читайте также:  Акклиматизация или как быстрее привыкнуть к тайскому климату

Аренда 2-этажного полностью меблированного особняка с кондиционерами, 3 спальнями, 3 ванными и европейской кухней может стоить от 1.500 до 8.000 долларов США в месяц. Аренда меблированной квартиры в европейском стиле с 1 спальней, просторной кухней, современной ванной и большим балконом с видом на море – от 500 долларов США в месяц.

Для сравнения, проживание в среднем отеле уровня 3-4-х звезд обойдется от 500 до 1.000 долларов США в неделю на человека.

В среднем, жилье ежегодно дорожает на 15-40% (по другим данным, динамика еще выше). Этот аргумент обычно становится определяющим при принятии решения о приобретении недвижимости как инвестиционного проекта.

Как купить дом или квартиру в кондоминиуме?

Дома (виллы) и квартиры в кондоминиумах могут быть приобретены иностранцем на его собственное имя или на компанию. Для квартир действует правило, что иностранные собственники имеют право владеть не более, чем 49% от общей площади всех квартир в одном здании (блоке) кондоминиума соответственно.

В Тайланде также действуют требования по подтверждению законности средств, на которые приобретается недвижимость.

Средства для покупки дома (квартиры) должны быть переведены на расчетный счет покупателя или продавца в Тайланде.

В назначении платежа должно обязательно быть указано «Для покупки дома (квартиры)», а банк со своей стороны должен заполнить форму Foreign Exchange Transaction.

Форма FET – это официальный документ таиландского банка о поступлении денег на местный расчетный счет. Этот документ должен подтверждать, что единственным предназначением этих финансовых средств является покупка недвижимости.

После сбора всех необходимых документов, они подаются в соответствующий департамент. По окончании процедуры регистрации покупатель объекта получает сертификат, который документально подтверждает его право собственности. Кроме того, этот документ содержит раздел, в котором детально прописано, какой процент прав на коммунальную собственность приходится на долю покупателя.

Можно ли иностранцам покупать землю?

Тайское законодательство запрещает иностранцам приобретение земли в собственность, если с родной страной иностранца не подписано специальное межправительственное соглашение, которое позволило бы гражданам этой страны владеть землёй в Таиланде.

Но… Таиланд не имеет ни с одной страной такого соглашения.

Тем не менее, постоянный рост стоимости земли и увеличение количества желающих приобрести или построить дом в этой райской стране позволили юристам все-таки найти способы оформления земли в иностранную стобственность, а властям не замечать этого противоречия.

Есть два самых популярных варианта владения иностранцем тайской землей: первый — получение земли в пролонгируемую аренду на 90 лет, второй – приобретение земли на резидентную (тайскую) компанию.

В первом случае иностранец оформляет аренду земли на 30 лет и получает преимущественное право перезаключение контракта еще на 2 периода по 30 лет каждый.

В контракте строго оговариваются сроки действия и дата продления, указывается, что оплата за аренду была внесена за 30 лет вперёд.

Контракт должен содержать пункт, в котором будет указано, что вы имеете право выкупить землю, если законодательство Тайланда когда-нибудь разрешит покупку земельных участков иностранцами. Право аренды можно оформить на любое другое лицо в том же порядке, как для переоформления собственника.

Второй вариант предусматривает регистрацию в Тайланде компании для приобретения на нее земли. При этом инфостранец не может владеть в компании долей не более 49%.

Благодаря юридическим уловкам, большую часть ограничений для иностранца по единоличному управлению компанией можно обойти и получить всю власть над компанией-собственником земли. Это значит, что владеть такой компанией — значит владеть землей.

Однако, необходимо отметить, что невозможно устранить все возможные риски потери контроля над такой компанией или признания сделки по проборетению земли через владение компанией ничтожной.

Какие налоги платятся при покупке недвижимости в Тайланде?

Тайская налоговая система отличается низкими ставками налогов на недвижимость и землю. При покупке недвижимости через компанию ставки будут более высокие, чем через частное лицо.

Также стоит учитывать и то, что сумма налогов может быть снижена в том случае, если перед продажей собственностью пользовались не менее года, если продавец владеет собственностью больше пяти лет либо она получена в наследство.

При приобретении или продаже недвижимости в Таиланде должны быть оплачены следующие налоги (пошлины):

1. Cбор за регистрацию (Registration fee) составляет 2% от оценочной стоимости земельного участка.

2. Специальный бизнес налог (Special Business tax) составляет 3,3% от оценочной или от продажной стоимости объекта, в зависимости от того, какая сумма выше. Этот налог платится продавцом, если продажа происходит менее чем через 5 лет после покупки объекта.

3. Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5% от оценочной или от продажной стоимости; для расчета используется та сумма, что больше. Гербовый сбор не платится, если подлежит уплате Специальный бизнес налог.

4.

Налог с продаж (Withholding tax) рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальной ставкой подоходного налога. На практике налог составляет от 1% стоимости недвижимости с низкой и средней стоимостью до 3% стоимости недвижимости с высокой стоимостью.

Тайская система налогообложения недвижимости базируется на стоимости недвижимости, нормативно установленной местным учреждением по земельным участкам, а не на фактической рыночной цене.

В принципе, не существует четких правил, кто должен платить какие налоги, регистрация недвижимости просто является частью процесса ее продажи.

На практике покупатель и продавец чаще всего делят расходы по регистрации сделки пополам.

Как обычно происходит оплата за купленную недвижимость?

1. При приобретении уже возведенного строения или квартиры покупатель обычно оплачивает до 50% от стоимости объекта на момент заключения договора купли-продажи, а оставшуюся сумму – после оформления на него права собственности на объект.

2. Оплата за приобретаемую недвижимость, которая находится в процессе строительства, обычно разбивается на этапы.

2.1. Определившись со своим выбором, покупатель вносит депозит (около 1-3% от цены объекта продажи) чтобы забронировать объект за собой. В течение оговоренного с продавцом времени (обычно не более 1 месяца со дня оплаты депозита) необходимо заключить договор купли-продажи и оплатить 15-20% стоимости объекта.

2.2. Оставшаяся сумма разбивается на части и оплачивается по мере выполнения продавцом отдельных этапов строительства.

2.3. Иногда стороны договариваются, что последняя сумма платится непосредственно при оформлении на покупателя права собственности на недвижимость.

Сколько стоит содержание купленной квартиры?

Стоимость обслуживания квартиры после ее приобретения состоит из ежемесячных сборов на содержание общей территории (от 50 долларов США в месяц) и коммунальных платежей (4-6 бат за киловатт электричества и около 40 бат за куб.м. воды).

Точный размер суммы за содержание квартиры зависит от многих факторов, таких как место расположения дома, размер квартиры, количество кондиционеров и режим их работы, а также набор предоставляемых кондоминиумом услуг и т.д.

Дает ли покупка недвижимости право на проживание в стране?

К сожалению, сейчас покупка недвижимости в Тайланде не дает никаких преференций или права на получение гражданства, вида на жительство или долгосрочную визу.

Россияне могут пребывать в Таиланде до 30 дней без получения визы. При въезде в страну в аэропорту Бангкока в паспорте ставят отметки о въезде и выезде. Въехавшим по туристической визе предоставляется право пребывания в стране до 60 дней с правом продления без выезда еще на 30 дней.

Желающие поработать в Тайланде могут получить трехмесячную или годовую визы с правом ведения трудовой деятельности (после получения разрешения на работу – work permit). Люди, достигшие 50-летнего возраста, вправе оставаться в стране в течение года (с продлением неограниченное число раз) на основании специальной пенсионной визы.

Какие таможенные правила ввоза и вывоза товаров действуют в Тайланде?

Запрещен экспорт любых изображений Будды, антиквариата и предметов искусства без наличия лицензии от соответствующего департамента в правительстве Тайланда. Если Вы купили какое-либо драгоценное изделие в магазине, Вам должны выписать лицензию на вывоз этих изделий из страны.

Туристам разрешено ввозить и вывозить из Тайланда изделия из золота, экспорт и импорт неювелирного золота разрешается только при наличии лицензии Министерства финансов Тайланда.

Запрещено ввозить и вывозить из Тайланда следующие вещи: — наркотики; — порнографическую литературу; — оружие (без разрешения полиции);

— некоторые виды растений и животных.

Summary

Источник: http://ewrgroup.ru/info/faq-html

Содержание недвижимости в Таиланде

Налоги и коммунальные платежи

В Таиланде нет ежегодных налогов на недвижимость. Существуют только единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте (примерно 2-3% от стоимости). Эти налоги оплачиваются в день сделки в земельном департаменте.

Крупнейший сбор, который ляжет на плечи владельца квартиры или виллы в Таиланде, — плата за обслуживание территории. Чем шире инфраструктура в комплексе, тем больше обычно платят жильцы. Стандартно в эту плату включены: круглосуточная охрана, содержание общего бассейна, уход за садом, освещение, обслуживание лифтов, вывоз мусора.

Такса за содержание комплекса вносится управляющей компании раз в год. Причем из денег, которые платят собственники, начисляется зарплата техникам, которые при необходимости проводят мелкий ремонт в квартире.

Также владелец недвижимости в Таиланде оплачивает коммунальные услуги – воду и электричество по счетчикам. Обычно управляющему комплекса оставляют депозит на несколько месяцев вперед, затем собственник получает отчет о расходованных средствах. Также оплатить счета за воду и электричество в Таиланде можно во многих супермаркетах.

Стационарными телефонами в Таиланде иностранцы почти никогда не пользуются. Купить сим-карту для мобильного можно у операторов сотовой связи и в простых супермаркетах.

Читайте также:  Как научиться создавать сайты на wordpress и зарабатывать на них

Цены на звонки внутри страны – от 1 бата. Можно приобрести пакеты с подключенным интернетом. За стационарный интернет в квартире платится около $20 в месяц.

Обычно деньги вносятся на год вперед в офисе провайдера или на ресепшен в комплексе.

Кабельное телевидение в Таиланде стоит около $10 в месяц. Оплатить можно у провайдера или через управляющего. Во многих ЖК ТВ-каналы уже включены в оплату за содержание комплекса.

В Таиланде нет требований по обязательному страхованию недвижимости для иностранцев. Вы можете оформить полис по собственному желанию. Но прежде чем пойдете договариваться со страховой компанией, уточните в вашем комплексе – многие включают эту услугу в ежегодную таксу поддержки.

Ежегодный налог на недвижимость Нет
Плата за содержание комплекса $1-2 за кв. м квартиры (или участка под виллой) в месяц
Электричество 4-5 бат кВт/ч (около $0,15)
Вода 10 бат куб. м (около $0,30)
Интернет $20 в месяц
Кабельное ТВ $10 в месяц
Страховка $100-200 в год за квартиру площадью 45-50 кв. м

Пример расчета расходов на содержание квартиры в Таиланде

Квартира, 45 кв. м, современный жилой комплекс на Пхукете

  • Содержание комплекса — 21 600 бат
  • Электричество и вода (если в квартире постоянно живут) – 12 000 бат
  • Интернет – 7000 бат
  • Кабельное ТВ – 4200 бат
  • Страховка – 5200 бат

Итого: 49 800 бат или около $1 400 в год

Стоимость проживания в Таиланде

Общественный транспорт развит плохо. Есть несколько рейсовых автобусов. Но обычно иностранцы передвигаются на арендованных мотобайках (около $100 в месяц) или машинах (около $450 в месяц). Владельцы, которые часто приезжают, потом приобретают автомобиль.

Питаться можно в ресторанах в туристической зоне или в традиционных тайских кафе. В среднем, на питание для двух человек следует заложить в бюджет — $50-70 в день.В ресторанчике в туристической зоне средние цены: салат – $3-4, горячее – $7-10, кофе — $3-4. Вдоль дорог часто можно встретить простые тайские кафе с пластиковой мебелью. Там цены в два раза ниже.

Конечно собственники недвижимости в Таиланде могут готовить самостоятельно. Вот типичные цены на продукты в местных сетевых магазинах. Также в Таиланде много продуктовых рынков на улице, где цены еще ниже.

  • Вода, 1 л – 15 бат
  • Молоко, 1 л – 45 бат
  • Сок, 1 л – 65 бат
  • Пиво, 0,5 л – 50 бат
  • Курина грудка, кг – 150 бат
  • Свинина, кг – 260 бат
  • Яйцо куриное, 10 шт – 60 бат
  • Йогурты – 15 бат
  • Батончик сникерс – 20 бат

Управляющие компании по содержанию жилья

Во время отсутствия владельца в Таиланде необходимо, чтобы кто-то управлял недвижимостью. Обычно в каждом ЖК есть одна управляющая компания, которая следит за всем комплексом. Ее нанимает застройщик еще в период строительства.

Функции управляющей компании:

— Следить за общей прилегающей территорией: круглосуточная охрана, содержание общего бассейна (если есть), озеленение, свет, лифты, вывоз мусора. Стандартные ставки за такие услуги — $1-2 за кв.

м квартиры (или участка под виллой) в месяц. Деньги вносятся раз в год управляющей компании.

Причем, из этих средств начисляется зарплата обслуживающему персоналу, который проводит мелкий ремонт в квартире, если есть в этом нужда.

— Следить за каждым объектом недвижимости: осуществлять уборку, уход за садом и бассейном, оплачивать счета. Собственник заключает договор с управляющей компанией, где указывает необходимую частота данных услуг.

Типичные расценки:

  • Уборка – в среднем $15-20 за раз
  • Чистка бассейна (на вилле) – около $70 в месяц (1 раз в неделю)
  • Уход за садом (на вилле) – около $70 в месяц (1 раз в неделю)

Сдача недвижимости в аренду

Иностранные собственники могут сдавать недвижимость в Таиланде в аренду тремя способами:

Самостоятельный поиск нанимателей

В этом случае готовить квартиру для аренды, искать жильцов и решать все возникающие вопросы придется самостоятельно. Подход требует времени и знаний рынка, зато потенциально позволяет получить самый высокий доход.

Сдача в аренду через агентство

Можно заключить договор с агентством, которое возьмет на себя все заботы.

Риэлторы будут рекламировать вашу квартиру, искать гостей, брать с них квартплату, готовить недвижимость к аренде, встречать жильцов в аэропорту, выселять, следить за уборкой, оплатой налогов и коммунальных платежей.

Вы сможете согласовать с агентством график – когда отдыхаете сами, а когда квартиру можно сдавать. Подобные услуги стоят 20% от стоимости аренды.

Сдача в аренду через управляющего с гарантированным доходом

Вы заключаете договор с управляющей компанией на 3-5 лет и отдаете свою недвижимость в арендную программу.

Все заботы перекладываются на управляющего, а собственник ежегодно получает фиксированную сумму на счет – 7-8% от стоимости недвижимости.

Однако вы сами сможете отдыхать в квартире только 30-45 дней в году, причем не в пиковый сезон. Чтобы воспользоваться программой, нужно еще на стадии покупки выбрать комплекс, который предоставляет подобные услуги.

Продажа недвижимости. Процедура, налоги 

В первую очередь владельцу стоит решить, каком образом он будет продавать свою недвижимость в Таиланде.

  • Самостоятельно заниматься распространением информации о продаже (выкладывать информацию на сайты о недвижимости, связываться с агентствами и заключать договора, осуществлять показы недвижимости, обсуждать условия)
  • Заключить эксклюзивный договор с агентством недвижимости, которое будет все это осуществлять.

Обязательно стоит уведомить об этом управляющую компанию, т.к. иногда к ней в офис обращаются потенциальные покупатели.

По факту, каждая сделка на вторичном рынке проходит по-разному. Она будет отличаться в зависимости от того, как и на кого оформлена недвижимость, от статуса покупателя, от места нахождения его средств, от наличия рассрочки. В любом случае, сделку должен сопровождать грамотный юрист, услуги которого будут стоить $700-1000.

Налоги будут зависеть от: статуса недвижимости, статуса продавца, сколько лет объект был в собственности, от оценочной стоимости недвижимости в земельном департаменте. Примерно покупатель и продавец платят по 2-3% от цены недвижимости.

Кроме того, продавец еще платит подоходный налог (налог на прирост капитала при увеличении стоимости объекта) в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Налог считается в зависимости от суммы прибыли.

Ставки подоходного налога в Таиланде (бат): 

  • до 150 тыс. — 0%
  • 150-300 тыс. — 5%
  • 300-500 тыс. — 10%
  • 500-750 тыс. — 15%
  • 0,75-1 млн — 20%
  • 1-2 млн — 25%
  • 2-4 млн — 30%

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала управляющего партнера компании Exotic Property Светлану Касаткину.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/18782.html

Налоги на приобретение, владение и продажу недвижимости в Таиланде

1. Покупка квартиры в кондоминиуме.

    При покупке квартиры в Таиланде оплачиваются следующих налоги:   Сбор за переход прав собственности;   Гербовый сбор ИЛИ Предпринимательский налог;

  Сбор за переход права собственности или «Transfer Fee» уплачивается в размере 2 % от установленной Земельным Департаментом ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. Оценочная стоимость рассчитывается по специальным формулам в Земельном Департаменте и как правило отличается от контрактной стоимости недвижимости, причем не обязательно в большую сторону.

  Гербовый сбор или «Stamp duty» составляет 0,5 % от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Выплачивается в том случае, если данный объект недвижимости находился в собственности последнего владельца более 5 лет. Альтернативно, предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3 % от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет. Таким образом, какой из 2 видов налога — гербовый сбор или предпринимательский налог — выплачивается, зависит от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца. Как правило, оплата данных налогов делится между продавцом и покупателем в равных долях. Как среднерасчетную, можно взять такую формулу: дополнительные расходы для покупателя недвижимости = примерно 2 % от стоимости жилья.

  2. Покупка недвижимости через приобретение тайской компании

  В случае покупки квартиры Вы имеете 2 варианта: приобретение жилья на свое имя либо регистрация тайской компании (или приобретение существующей) и покупка квартиры на компанию. Оба варианта возможны и выбор зависит от Вас. Если же Вы приобретаете дом или виллу, то Вы, согласно законодательству Таиланда, не имеете права приобрести такое жилье в личную собственность, если Вы не гражданин Таиланда. В этом случае Вы приобретаете компанию, которая владеет домом или виллой. Точнее, Вы приобретаете акции компании, владеющей этой недвижимостью. При приобретении акций компании обязательства платить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смены собственника недвижимости как таковой не происходит. Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию (т.е. акции компании), Вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. По желанию покупателя может быть проведен детальный аудит покупаемой компании. Стоимость такого аудита составляет порядка 40 000 — 70 000 бат.   При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистрацию акционеров и директора компании — примерно 20 000 бат. В случае владения тайской компанией, помимо налогов на недвижимость, необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т.д.), а также расходы по содержанию компании. Сумма расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу и многих других факторов.

Читайте также:  Особенности рыбалки в тайланде

  Есть более простой вариант – зарегистрировать новую тайскую компанию. Стоимость такой услуги – примерно 30.000 бат. В этом случае Вы получаете чистую компанию, на которую и переоформляется дом или вилла.

   В Таиланде не существует налога на недвижимость, в отличие от большинства иных стран. Предусмотрены только несколько налогов, взимаемых с собственности: земельный налог, местный налог на развитие и налог на использование строений. Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях — например для сдачи в аренду.   Земельный налог очень невелик и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 рай = 1 600 м2). В связи с тем, что он очень невысок, оплачивать этот налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопится до значительной суммы. Общим правилом при проведении сделок в Таиланде является пренебрежение значением этого налога.   Если собственник земельного участка не использует его в коммерческих целях, то он обязан платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также крайне невысока. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли этот вопрос необходимо выяснить в Земельном Департаменте. Налог на использование строений. Его ставка составляет 12,5 % от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. Но Налоговый Департамент может, по своему усмотрению, установить иную расчетную сумму, основанную на рыночных ценах, если по его мнению сумма арендных платежей по договору занижена.

  Договор аренды, заключаемый на срок более 3 лет, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Земельном Департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор в размере 1,1 % от суммы договора. Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель — впрочем, и тут все определяется предварительной договоренностью сторон.

   Сумма налога, взымаемого с продавца или «Withholding tax» , зависит от того, кто является продавцом недвижимости — компания или частное лицо. При продаже объекта недвижимости частным лицом, доход, получаемый продавцом, облагается налогом. Данный налог рассчитывается по сложной формуле, которая учитывает оценочную стоимость недвижимости, отрезок времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью, стоимость, по которой недвижимость была приобретена и индивидуальную ставку подоходного налога для данного лица. Согласно Налоговому Кодексу Королевства Таиланд, налог на прибыль частного лица исчисляется исходя из следующей прогрессивной шкалы:

  
Годовой доход (Бат) и процентная ставка налога:

0 — 150 000 — 0 % 151 000 — 500 000 — 10 % 501 000 — 1 000 000 — 20 % 1 000 001 — 4 000 000 — 30 % 4 000 001 и выше — 37 %   Т.е. расчет совершается исходя из общего годового дохода в Таиланде, а не только из дохода, полученного от продажи конкретного объекта недвижимости (это касается тех, кто получает и иные доходы в стране, например зарплату). При продаже недвижимости компанией, взымается как подоходный налог, так и налог на прибыль. Подоходный налог для юридических лиц составляет 1 % от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости. Данный налог по сути своей является авансовым платежом налога на прибыль. В конце года налоговым департаментом будет произведен перерасчет по налогам предприятия, где оплаченный авансовый налог будет учтен. Ставка же налога на прибыль для компаний с уставным капиталом более 3 000 000 бат составляет 30 %. Компании с уставным капиталом менее 3 000 000 бат, согласно Налоговому Кодексу, обязаны платить налог на прибыль согласно нижеприведенной прогрессивной шкале:

  
Прибыль (Бат) и процентная ставка налога:

Источник: http://www.mythai-home.ru/article/62/

Налоги и сборы на недвижимость в Таиланде

Если вы приобретаете недвижимость в Таиланде, помните, что процесс оплаты налогов при оформлении права собственности на недвижимость в Таиланде и сама сумма выплат отличаются от налогов на недвижимость в вашей стране.

Как при покупке новостройки, так и при покупке готового жилья необходимо уточнить кто и в каком объеме оплачивает налоги и сборы – это обязательно должно быть отражено в контракте во избежание недоразумений и неприятных сюрпризов.

Ниже мы приводим краткую информацию по налогам и сборам при оформлении документов на право собственности на недвижимость в Таиланде. Скажем сразу, что это скорее информация для общей эрудиции, а не пошаговая инструкция для исчисления налогов с боров. По каждому конкретному объекту недвижимости сумма будет зависеть от многих факторов.

Таким образом, точную цифру налогов и сборов на вторичное жилье вам может назвать только профессиональный риелтор, а точную сумму налога при оформлении строящегося жилья вообще не назовет никто, поскольку она будет известна только тогда, когда квартира или дом будут достроены, сданы в эксплуатацию и Земельным департаментом будут выпущены свидетельства на право собственности (Чаноты).

Итак, существует четыре вида потенциальных налогов и сборов для сделок по покупке-продаже недвижимости в Таиланде.

Необходимость оплаты каждого из нижеперечисленных налогов зависит от множества факторов: нынешней цены покупки объекта недвижимости, предыдущей цены продажи, личности продавца и покупателя, длительности владения недвижимостью и так далее.

При этом важно отметить, что большинство налогов и сборов рассчитываются на основе «государственной оценочной стоимости недвижимости» и она, как правило, ниже рыночной цены, иногда даже существенно ниже.

Тайское правительство попыталось ограничить спекуляции с недвижимостью, чтобы избежать формирование «пузырей» на этом рынке. Данный процесс ограничен налогами, которые рассчитываются в зависимости от периода, в течение которого вы являлись владельцем недвижимости. Чем меньше вы были владельцем дома или квартиры, тем выше будет налог при продаже.

Сбор за переход права собственности (Transfer fee).

Комиссию за переход права владения объектом недвижимости часто называют налогом, но это государственный сбор. Данный сбор взимается за передачу права собственности на недвижимое имущество и оплачивается в местном отделении Земельного департамента (Лэнд оффисе), где зарегистрирован данный объект недвижимости.

Сбор составляет 2% от заявленной стоимости продажи объекта недвижимости или от его оценочной стоимости, которая как правило ниже.

Оценочная стоимость не является ценой продажи недвижимости, она рассчитывается региональным отделением Казначейства Таиланда (Thai Treasury Office) для определения размера налогов и сборов обязательных для оплаты.

Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax).

Специальный бизнес-налог (SBT) взимается со всех юридических лиц, а так же с физических лиц в случае продажи ими объекта недвижимости в течение 5 лет от даты приобретения.

Налог рассчитывается от зарегистрированной стоимости продажи недвижимости или от государственной оценочной стоимости, в зависимости от того, какая сумма окажется выше. Ставка специального бизнес-налога на прибыль равна 3.

3% (3% — государственная ставка + 10% на эту сумму местного налога).

Передача права собственности на недвижимость не будет облагаться специальным бизнес-налогом, если продавец является физическим лицом и отвечает следующим требованиям:

  1. Продавец является физическим лицом, который был вписан в домовую книгу (Tabien Baan) на протяжении минимум одного года. (Передаваемое имущество использовалось как основное место проживания, и имя продавца было указано в домовой книге минимум один раз в течение года с момента приобретения данной недвижимости).
  2. Продавец обладал недвижимостью более 5 лет перед началом сделки по продаже.
  3. Продавец является законным наследником передаваемой недвижимости или наследником согласно завещанию.
  4. Продавец передает недвижимость своему законнорожденному ребенку. Однако это правило не касается усыновленных детей.
  5. Продажа недвижимости государству в результате лишения права собственности.
  6. Передача недвижимости в качестве подарка государству, либо обмен недвижимости на государственную собственность.

Гербовый сбор (Duty stamp).

Гербовый сбор выплачивается в том случае, когда не действует специальный бизнес-налог (SBT), а также при реализации имущественных прав. Собор составляет 0.5% от зарегистрированной или оценочной стоимости в зависимости от того, какая сумма окажется выше.

Удерживаемый налог (Withholding Tax).

Удерживаемый налог на прибыль (доход) физического лица. Рассчитывается как повышенная ставка, основанная на оценочной стоимости недвижимости с вычетом суммы, которая зависит от количества лет владения данной недвижимостью. Исключения из этого правила практически не касаются иностранцев. Ставка налога от 0 до 35%.

Удерживаемый налог на прибыль компании. Если продавцом является юридическое лицо, то удерживаемый налог составляет 1% от оценочной стоимости или от цены объекта недвижимости по договору, в зависимости от того, какая сумма окажется выше.

НАЗВАНИЕ НАЛОГА / СБОРА СТАВКА НАЛОГА / СБОРА
Сбор за переход права собственности (Transfer Fee) 2%
Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax) 3.3%
Гербовый сбор (Stamp Duty) 0,5%
Удерживаемый налог (Withholding Tax) 1% — для юридических лиц, 0-35% — для физических лиц

Агентство недвижимости «2THAI.ru». Все права защищены. Copyright © 2008-2015.
Копирование и использование материалов запрещено.

Источник: http://www.2thai.ru/how-to-buy-condo-house/property-taxes-in-thailand/

Ссылка на основную публикацию